Styrelsen i en bostadsrättsförening (BRF) har en strikt lagstadgad skyldighet att säkerställa föreningens långsiktiga ekonomiska och fysiska bärkraft.
Eftersom en BRF juridiskt sett är en specifik form av ekonomisk förening, styrs detta ansvar främst av ett samspel mellan två centrala lagar.
1. Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar (EFL)
Denna lag utgör grunden för styrelsens förvaltnings- och ekonomiroll. Det viktigaste lagrummet hittar vi i 7 kap. 4 § EFL:
Omsorgsplikten: Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter. Den ska fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och se till att föreningens bokföring, medelsförvaltning och ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Enligt denna lag har styrelseledamöterna en sysslomannaplikt att agera i föreningens bästa ekonomiska intresse. Om styrelsen agerar grovt oaktsamt – till exempel genom att medvetet underlåta att höja årsavgifterna trots stora underskott, vilket leder till obestånd – kan ledamöterna bli personligt skadeståndsansvariga enligt 21 kap. EFL.
2. Bostadsrättslag (1991:614) (BRL)
Medan EFL sätter de allmänna spelreglerna för föreningsstyrelsen, kopplar bostadsrättslagen ansvaret direkt till fastighetsförvaltning och långsiktig hållbarhet.
- Självkostnadsprincipen: En BRF ska drivas utan vinstsyfte för att tillhandahålla bostäder till självkostnadspris. Styrelsen är enligt BRL skyldig att sätta årsavgifterna på en nivå som täcker både löpande drift och framtida underhåll. Att hålla avgifterna konstgjort låga på bekostnad av fastighetens skick är ett brott mot denna plikt.
- Kravet på en 50-årig underhållsplan: För att tvinga fram ett långsiktigt tänkande kräver lagen att en BRF:s ekonomiska plan ska innehålla en detaljerad teknisk underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt i tiden (3 kap. 1 a § BRL). Styrelsen har en lagstadgad skyldighet att vårda fastigheten och se till att det görs tillräckliga avsättningar till underhållsfonden för att kunna finansiera framtida stambyten, takomläggningar och andra stora renoveringar utan att knäcka föreningens ekonomi.
Sammanfattning
Styrelsen kan inte bara räkna budgeten från år till år. Rent juridiskt tvingar 7 kap. 4 § EFL styrelsen att hålla en betryggande ekonomisk kontroll, medan Bostadsrättslagen kräver att denna kontroll uttryckligen måste ta hänsyn till fastighetens långsiktiga slitage och underhållsbehov under flera decennier framåt.